콘텐츠로 건너뛰기

부동산 규제지역 해제, 서울 경기 4곳만 제외

부동산-규제지역

2022년 11월 14일 부터 서울 및 경기도 4곳만 제외하고 전국 부동산 규제지역 해제가 실시 됩니다. 이번 규제지역 해제로 어떤 변화가 생기는지 알아 보고 앞으로의 전망도 알아보도록 하겠습니다.

부동산 규제지역

부동산 규제는 크게 3단계로 나눠볼 수 있습니다.

투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 으로 나눠볼 수 있으나 투기지역은 현재 실효성있는 규제정책이 없고 투기과열지구 위주로 규제하다보니 조정대상지역 과 투기과열지구 두가지 규제체계로 이해해도 무방합니다.

조정대상지역

주택 분양 등이 과열 되거나 과열될 우려가 있는 지역을 국토부 장관이 지정하며 지정 기준은 다음과 같습니다.

  • 주택가격상승률이 물가상승률의 130% 초과
  • 청약 경쟁률 5:1 초과 또는 분양권 전매 거래량 증가

주요 지정 효과

조정대상지역으로 지정되면 다음과 같은 규제를 받게 됩니다.

  • 2세대 이상 보유세대는 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 금지
  • 1주택 세대는 주택 신규구입을 위한 주택담보대출 원칙적 금지
  • 고가주택(시가 9억 원 초과) 구입 시 실거주 목적 제외 주택담보대출 금지
  • 재건축 주택공급수 제한
  • 청약 재당첨 제한 7년
  • LTV : 9억 이하 50%, 9억 초과 30%
  • DTI : 50%

또한 다주택자 양도세 중과 및 장기보유 특별공제가 배제 되며 분양권이 주택수에 포함 됩니다. 분양권 전매 역시 제한된다는 점이 특징 입니다.

투기과열지구

주택 투기가 성행하거나 우려가 있는 지역을 국토부 장관, 시·도지사가 지정하며 지정 기준은 다음과 같습니다.

  • 주택가격상승률이 물가상승률 보다 현저히 높음
  • 청약 경쟁률 5:1 초과 또는 주택공급 물량 감소

주요 지정 효과

  • 조정대상지역 규제 효과와 동일
  • 정비사업 조합원 지위양도 제한
  • 정비사업 분양주택 재당첨 제한 5년
  • 청약 재당첨 제한 10년
  • LTV : 9억 이하 40%, 9억 초과 20%, 15억 초과 0%
  • DTI : 40%

다주택자 양도세 중과 및 장기보유 특별공제는 조정대상지역과 동일하며 주택·분양권 전매 제한이 특징 입니다.

2022년 11월 14일 규제지역 지정현황

20222년 11월 14일 정부 발표로 서울과 경기 4곳을 제외한 전국 모든 지역의 규제지역이 해제 됩니다.

구분투기과열지구조정대상지역
서울전 지역 (25개 구)전 지역(25개 구)
경기과천시
광명시
성남시 분당구, 수정구
하남
과천시
광명시
성남시 분당구, 수정구
하남시

이번 조치로 다음과 같은 변화가 생겼습니다.

부동산-규제지역-해제-효과

추후 전망

이번 조정지역 해제에 대해서 시장 반응은 싸늘한 편 인데요 바로 DSR 때문입니다.

Debt Service Ratio의 약자로 총체적상환능력비율을 뜻하면 주택담보대출, 신용대출, 학자금대출, 토지대출, 상가대출의 원리금까지 모두 포함된 비율 입니다.

이번 부동산 완화조치에도 DSR 기준은 40%로 여전히 묵여있기 때문에 소득이 높은 사람이 아니고선 늘어난 LTV만큼 대출을 받을 수 없습니다.

또한 계속 상승하고 있는 금리로 인해 주택담보 대출에 대한 부담감으로 부동산 수요는 쉽게 늘어나지 않을 것으로 전망 되고 있습니다.

답글 남기기