2022년 11월 14일 부터 서울 및 경기도 4곳만 제외하고 전국 부동산 규제지역 해제가 실시 됩니다. 이번 규제지역 해제로 어떤 변화가 생기는지 알아 보고 앞으로의 전망도 알아보도록 하겠습니다.
부동산 규제지역
부동산 규제는 크게 3단계로 나눠볼 수 있습니다.
투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 으로 나눠볼 수 있으나 투기지역은 현재 실효성있는 규제정책이 없고 투기과열지구 위주로 규제하다보니 조정대상지역 과 투기과열지구 두가지 규제체계로 이해해도 무방합니다.
조정대상지역
주택 분양 등이 과열 되거나 과열될 우려가 있는 지역을 국토부 장관이 지정하며 지정 기준은 다음과 같습니다.
- 주택가격상승률이 물가상승률의 130% 초과
- 청약 경쟁률 5:1 초과 또는 분양권 전매 거래량 증가
주요 지정 효과
조정대상지역으로 지정되면 다음과 같은 규제를 받게 됩니다.
- 2세대 이상 보유세대는 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 금지
- 1주택 세대는 주택 신규구입을 위한 주택담보대출 원칙적 금지
- 고가주택(시가 9억 원 초과) 구입 시 실거주 목적 제외 주택담보대출 금지
- 재건축 주택공급수 제한
- 청약 재당첨 제한 7년
- LTV : 9억 이하 50%, 9억 초과 30%
- DTI : 50%
또한 다주택자 양도세 중과 및 장기보유 특별공제가 배제 되며 분양권이 주택수에 포함 됩니다. 분양권 전매 역시 제한된다는 점이 특징 입니다.
투기과열지구
주택 투기가 성행하거나 우려가 있는 지역을 국토부 장관, 시·도지사가 지정하며 지정 기준은 다음과 같습니다.
- 주택가격상승률이 물가상승률 보다 현저히 높음
- 청약 경쟁률 5:1 초과 또는 주택공급 물량 감소
주요 지정 효과
- 조정대상지역 규제 효과와 동일
- 정비사업 조합원 지위양도 제한
- 정비사업 분양주택 재당첨 제한 5년
- 청약 재당첨 제한 10년
- LTV : 9억 이하 40%, 9억 초과 20%, 15억 초과 0%
- DTI : 40%
다주택자 양도세 중과 및 장기보유 특별공제는 조정대상지역과 동일하며 주택·분양권 전매 제한이 특징 입니다.
2022년 11월 14일 규제지역 지정현황
20222년 11월 14일 정부 발표로 서울과 경기 4곳을 제외한 전국 모든 지역의 규제지역이 해제 됩니다.
| 구분 | 투기과열지구 | 조정대상지역 |
| 서울 | 전 지역 (25개 구) | 전 지역(25개 구) |
| 경기 | 과천시 광명시 성남시 분당구, 수정구 하남 | 과천시 광명시 성남시 분당구, 수정구 하남시 |
이번 조치로 다음과 같은 변화가 생겼습니다.
추후 전망
이번 조정지역 해제에 대해서 시장 반응은 싸늘한 편 인데요 바로 DSR 때문입니다.
Debt Service Ratio의 약자로 총체적상환능력비율을 뜻하면 주택담보대출, 신용대출, 학자금대출, 토지대출, 상가대출의 원리금까지 모두 포함된 비율 입니다.
이번 부동산 완화조치에도 DSR 기준은 40%로 여전히 묵여있기 때문에 소득이 높은 사람이 아니고선 늘어난 LTV만큼 대출을 받을 수 없습니다.
또한 계속 상승하고 있는 금리로 인해 주택담보 대출에 대한 부담감으로 부동산 수요는 쉽게 늘어나지 않을 것으로 전망 되고 있습니다.