연일 뉴스에서 부동산에 대한 새로운 뉴스를 보도하고 있는데요 그중 조정대상지역에 대해서 들어보신 분들이 많이 계실것입니다. 과연 조정대상지역으로 지정되면 어떤 변화가 생기는지에 대해서 알아보도록 하고 지금 조정대상지역으로 지정된곳은 어디인지 알아보도록 하겠습니다.
조정대상지역
조정대상지역이란 국토교통부장관이 지정하는 지역으로써 부동산시간 과열을 막기위해서 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배 이상이거나 청약경쟁률이 5대 1 이상인 곳을 지정하게 됩니다. 조정대상지역으로 지정되면 다양한 규제를 받게 되는데요 대표적으로 LTV와 DTI 비율이 다른 지역보다 떨어지게 됩니다.
LTV – 주택담보대출비율로써 주택을 담보로 하여 대출을 할때 인정되는 자산가치의 비율입니다. 예를 들어 2억짜리 주택을 담보로 대출을 하고자 할때 LTV가 60% 이면 1억 2천까지만 대출이 가능합니다.
DIT – 총부채상환비율로 대출시 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율입니다. 예를 들어 연간 총 소득이 5000만원인 경우 DTI가 40%로 설정될 때 연간 상환액이 원리금 합쳐서 2500만원이 넘지 않도록 대출을 제한하는것 입니다.
이처럼 조정대상 지역에는 LTV는 9억이하 50%, 9억 초과 30%로 제한이 되고 DTI는 50%로 제한이 됩니다. 특히 2주택 이상 보유세대의 경우 주택을 신규로 구입하기 위한 대출을 전면 금지된다는것이 조정대상지역의 특징입니다.
예외적으로 일시적 2주택이 되는경우느 조정대상지역은 2년 이내에, 투기과열지역은 1년 이내에 기존주택을 처분하여야 하고 신규로 취득한 주택에 전입신고를 하여야 합니다. 또한 무주택자녀의 분가 및 부모를 봉양하기 위해서 신규주택을 취득하는것은 예외로 하니 이부분에 해당하시는 분들은 확인하시기 바랍니다.
조정대상지역은 청약시 1순위 자격 요건이 강화되는데요 조정대상지역에서 1순위가 되기 위해선느 청약통장 가입후 2년경과 뿐만 아니라 24회 이상 납부 이력이 있어야 합니다. 5년이내 당첨자가 속한 세대의 경우는 1순위가 될수가 없고 2주택 이상 소유한 세대는 1순위가 될수가 없습니다. 또한 민영주택 청약시 재당첨 기회가 제한 되는데요 85㎡이하 민영주택의 경우 과밀억제권역은 5년, 그외 지역은 3년, 85㎡ 초과 민영주택의 경우 과밀억제권역의 경우 3년, 그 외 지역은 1년 동안 재당첨제한이 되니 청약 준비 하시는 분들은 신중하게 임하시기 바랍니다.
조정대상지역으로 지정되었을 경우 각종 세금이 중과되는 경우도 있는데요 다주택자 일 경우 양도세 중과 및 장기보유특별 공제 배제 대상이 되고 2주택이상 보유자에 대한 종부세 추가 과세 및 보유세 세부담 상한 상향등 각종 세금에 불이익을 받을수가 있습니다. 또한 분양권 전매제한 실시로 인하여 지역별로 분양권을 전매할수 있는 기간이 제한되니 이점도 참고 하셔야 합니다.
전국 조정대상지역
조정대상지역은 전국적으로 분포가 되어 있는데요 2021년 5월 현재 수도권 및 주요도시에 분포되어 있습니다. 서울시는 전지역이 조정대상지역 및 투기과열지구 및 투기지역 으로 지정되어 있고 경기도는 일부지역이 제외되어 있지만 거의 전지역이 포함 되어 있다고 해도 과언이 아닙니다. 자세한 조정대상지역은 아래와 같습니다.
서울시, 경기도(일부지역 제외), 인천시(일부지역 제외), 부산시(기장군, 중구 제외), 대구시(일부지역 제외), 광주시, 대전시, 세종시(행정복합도시), 울산시(중구, 남구), 청주시(일부지역 제외), 천안시(동남구 동지역, 서북구 동지역), 논산시(동지역), 공주시(동지역), 전주시(완산구, 덕진구), 여수(동지역, 소라면), 순천(동지역, 해룡면, 서면), 광양(동지역, 광양읍), 포항시 남구(동지역), 경산시(동지역), 창원시 성산구
조정대상지역 예외지역은 아래와 같으니 참고하시기 바랍니다.
경기도: 김포(통진읍, 대곶면, 월곶면, 하성면), 파주(문산읍, 파주읍, 법원읍, 조리읍, 월롱면, 탄현면, 광탄면, 파평면, 적성면, 군내면, 장단면, 진동면, 진서면), 연천, 동두천, 포천, 가평, 양평, 여주, 이천, 용인시 처인구(포곡읍, 모현면, 백암면, 양지면, 원삼면 가재월/사암/미평/좌항/두창/맹리), 광주시(초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면, 남한산성면), 남양주시(화도읍, 수동면, 조안면), 안성시(일죽면, 죽산면, 삼죽면, 미양면, 대덕면, 양성면, 고삼면, 보개면, 서운면, 금광면), 양주시(백석읍, 남면, 광적면, 은현면)
– 인천시: 강화, 웅진, 중구(을왕동, 남북동, 덕교동, 무의동)
– 대구시: 달성군(가창면, 구지면, 하빈면, 논공읍, 옥포읍, 유가읍, 현풍읍)
– 청주시: 낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍 및 북이면
자금조달계획서
신규로 취득하려는 주택이 조정대상지역에 위치하고 3억 이상이라면 자금조달계획서를 제출하여야 하는데여 자금조달계획서는 주택을 취득할 때 필요한 비용을 어떻게 준비할 것인가에 대한 내용을 작성해야 합니다. 기존 주택을 매도 하고 신규 주택을 매입하는 경우에는 크게 상관없지만 처음 주택을 취득하시는 분들은 약간 까다로울수가 있는데요 이는 현금증여나 투기를 예방하기 위한 수단으로 조정대상지역의 규제의 강력한 억제력을 볼수가 있습니다.