등기부등본은 부동산 거래 또는 전세, 월세 등 다양한 계약에 앞서서 가장 먼저 확인해야 하는 서류 입니다. 오늘은 등기부등본 피해야 할 내용 살펴보고 계약 하기 전에 등기부등본에 해당 내용이 있다면 꼭 전문가와 상의해서 계약을 진행 하시기 바랍니다.
등기부등본
등기부등본은 부동산에 관한 권리 관계를 확인할 수 있는 문서로 토지 등기부등본과 건물 등기부등본으로 나눠볼 수 있습니다.
앞서 언급한 부동산 계약시 확인하는 것은 대부분 건물 등기부등본이며 구성은 표제부, 갑구, 을구로 구성 되어 있습니다.
표제부
표제부는 토지 또는 건물의 표시와 그 변경에 관한 사항으로 소재지, 지번, 지목, 면적, 건평, 층수, 구조, 용도 등이 기제되어 있습니다.
갑구
갑구는 소유권에 관한 사항이 기제되어 있으며 변동 및 변경사항, 압류, 가압류, 경매신청, 가등기, 가처분, 환매등기, 예고등기 등의 사항이 표시되어 있습니다.
을구
을구에는 소유권 이외의 권리가 기제되어 있으며 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 입차권 등에 관한 변동 및 변경사항이 표시되어 있습니다.
등기부등본 피해야 할 내용
만약 거래에 앞서 등기부등본을 확인했을 때 아래에 언급한 내용들이 있다면 꼭 전문가와 상의해서 계약을 계속 진행할지 여부를 확인 하셔야 합니다.
근린생활시설
표제부를 살펴봤을 때 건물 용도가 근린생활시설로 표기되어 있다면 해당 건물은 주거용 건물이 아니라는 의미 입니다.
일반 사무실 또는 상가를 계약하는 것이 아니라 거주할 집을 계약하는 것이라면 절대로 계약을 진행해서는 안됩니다. 이유는 바로 근린생활시설에는 전세보증보험 가입이 불가능한 경우가 있기 때문인데요
많은 분들이 근린생활시설에 전입신고, 주택임대차보호법 적용, 확정일자 등이 가능하기 때문에 전세보증보험 역시 가입이 가능할 것이라 생각하시지만 가입이 되지 않기 때문에 추후에 문제가 될 여지가 있어 근린생활시설을 임대차 목적으로 계약하시는 것이라면 꼭 주의가 필요 합니다.
가등기
가등기는 제3조 각 호의 어느 하나에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하려는 때에 한다. 그 청구권이 시기부 또는 정지 조건부일 경우나 그 밖에 장래에 있어서 확정될 것인 경우에도 같다. 라고 법 조문에 표시되어 있습니다.
법 조문의 내용은 어렵기에 풀어서 설명하자면 어떤 아파트를 매도하려는 사람에게 A라는 사람이 계약금을 내고 가등기를 해놓았다면 이후 B라는 사람이 잔금을 모두 치르고 등기를 했더라도 A가 잔금을 치르고 등기를 하면 B의 등기는 말소가 되어 버립니다.
이처럼 가등기를 해두면 본등기를 할때 다른 사람들 보다 순위가 앞서게 되는 효력을 가지고 있습니다. 따라서 가등기가 되어 있다는 것은 추후에 집 주인이 바뀔수도 있다는 내용이기 때문에 꼭 정확한 집주인을 확인해야 합니다.
특히 소유권이전 담보가등기가 되어 있다면 해당 집을 담보로 하여 돈을 빌렸고 만약 그 돈을 갚지 못한 다면 소유권은 돈을 빌려준 사람에게 넘어가게 된다는 것입니다.
신탁
갑구에서 소유권에 신탁회사가 표시되어 있다면 해당 주택의 소유권을 신탁회사에게 넘기고 대출을 받은 상황이라고 이해하시면 되겠습니다.
해당 주택의 실제 소유자는 신탁회사가 되는 것으로 임대차 계약시 신탁회사의 동의서를 확인해야 합니다. 만약 동의서가 없이 계약이 이뤄지고 거주를 하게 된다면 추후 불법 점유에 대한 고초를 겪을 수 있습니다.
등기부등본에 신탁회사가 표시되어 있다면 신탁원부를 발급받아서 신탁의 종류를 확인하고 임대 권한이 누구에게 있는지 여부를 확인하여 계약을 진행해야 합니다.
압류 및 가압류
압류 및 가압류는 해당 주택의 집주인의 금전관계에 기인된 것으로 해당 집주인이 빌린 돈을 갚지 않아서 돈을 빌려준 사람이 집을 마음대로 처분하지 못하도록 등기에 기대된 것으로
가압류가 되어 잇는 집은 추후에 경매가 진행되었을 때 세입자는 자신의 보증금을 보장 받지 못할 수 있다는 위험이 있습니다.
또한 압류로 표기된 집은 집주인이 세금 체납, 신용문제 등에 이상이 있는 것으로 추후에 문제가 될수 있기 때문에 피하는 것이 좋습니다.
소유권이전금지 가처분
간단히 이야기 하자만 가처분 신청을 했다는 것은 해당 주택에 대한 권리가 집주인이 아닌 다른 사람에게 있으니 해당 주택을 팔지 못하게 해달라는 요청 입니다.
따라서 해당 주택은 추후에 집주인이 바뀔 가능성이 있고 추후에 경매가 진행될 때 소유권에 대한 분쟁이 발생할 수 있으니 절대로 계약을 진행해서는 안됩니다.
임차권등기명령
임차권등기 명령이 등기부등본에 있다는 것은 집주인이 다른 세입자와 다툼이 있다는 내용 입니다. 만약 집이 비어 있다면 전 세입자가 보증금을 받지 못해 대항력을 유지하기 위해 하는 경우가 대부분 입니다.
지금 당장 등기부등본에 임차권등기명령에 관한 내용이 없더라도 집 주인은 그대로 이지만 과거 이런일이 있었다면 나중에도 비슷한 문제가 발생할 수 있다는 점을 주의해야 합니다.
또한 임차권등기명령이 등기되어 있는 집은 이후 세입자에게 우선변제권이 부여되지 않습니다. 따라서 경매가 진행될 때 임차권등기명령을 등기한 세입자에게 우선적으로 보증금이 지급되고 현 세입자는 순위에서 밀리게 되므로 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있어 주의가 필요 합니다.
근저당권
을구에 근저당권에 관한 등기가 있다면 해당 집은 주택담보대출을 받은 경우 입니다.
이때는 계약을 할 때 특약사항에 추후 근저당을 말소한다는 조건으로 계약을 진행하던가 아니면 계약을 진행하지 않는 것이 좋습니다.
하지만 요즘은 대부분 근저당이 설정되어 있는 경우가 많은데요 이유는 해당 주택을 모두 현금으로 매매하지 않고 투자목적으로 대출을 받아서 매매하는 경우가 대부분이기 때문입니다.
이럴때는 등기부등본에서 확인할 수 있는 소유자의 주택 매매 가격을 확인 하시고 KB부동산 시세를 확인하여 시세와 구매 가격이 합당한지 여부를 먼저 확인 하시기 바랍니다.
다음으로 근저당권 설정금액과 전세보증금을 합쳐서 집 시세의 70%가 넘지 않는 다면 조금은 안심을 해도 되지만 그렇지 않는 다면 추후 경매가 진행될 때 보증금을 모두 돌려받지 못하는 경우가 생길 수도 있으니 주의가 필요 합니다.