일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 기준

이사나 투자 목적으로 주택을 추가 매수하면서 일시적으로 2주택자가 되신 분들이라면 누구나 한 번쯤 해봤을 고민입니다. 다행히 세법에서는 이러한 경우를 위해 ‘일시적 1가구 2주택 양도세 비과세’ 라는 구제책을 마련해두고 있습니다.

하지만 부동산 정책은 계속해서 바뀌고, 비과세 요건도 복잡해서 많은 분들이 어려움을 겪습니다. 특히 2023년 대대적인 개정을 거쳐 2025년 현재 적용되는 기준은 과거와 다른 점이 많아 주의가 필요합니다.

2025년 최신 기준을 바탕으로 누가, 어떻게, 언제까지 팔아야 양도세 비과세 혜택을 온전히 받을 수 있는지, 쉽고 명확하게 알려드리겠습니다. 이 글 하나로 모든 궁금증을 해결하세요!

한눈에 보는 일시적 1가구 2주택 비과세 핵심 요약 (2025년 기준)

본격적인 설명에 앞서, 가장 중요한 핵심 내용부터 표로 정리해 드립니다. 이것만 알아도 90%는 성공입니다.

구분	핵심 요건 (2025년 최신 기준)	비고 (꼭 기억하세요!)
취득 순서	종전 주택 취득 후 1년 이상 지나서 신규 주택 취득	이 순서가 바뀌면 특례 적용 불가
종전 주택 처분 기한	신규 주택 취득일로부터 3년 이내	주택 소재지(조정/비조정) 상관없이 3년으로 통일!
종전 주택 보유/거주	– (필수) 2년 이상 보유  – (선택) 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 실거주	보유/거주 기간은 양도일 기준으로 판단
양도 가액	양도하는 종전 주택의 실거래가 12억 원 이하	12억 초과분은 과세 (장기보유특별공제 적용 가능)
신규 주택 전입	전입 의무 없음 (폐지)	2022년 5월 10일 양도분부터 폐지되어 자유로워짐

1. 비과세의 첫 단추: ‘취득’과 ‘매도’의 올바른 순서와 시간

일시적 2주택 비과세는 ‘순서의 미학’이라고 할 수 있습니다. 정해진 순서와 시간을 지키지 않으면 모든 노력이 물거품이 될 수 있습니다.

종전 주택 사고 1년 뒤에 신규 주택 사기

가장 기본입니다. 기존에 살던 집(종전 주택)을 취득한 날로부터 최소 1년이 지난 후에 새로운 집(신규 주택)을 취득해야 합니다. 만약 종전 주택을 산 지 6개월 만에 새집을 계약했다면, 안타깝게도 일시적 2주택 특례 대상에서 제외됩니다.

Tip! 여기서 ‘취득일’은 보통 잔금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날을 기준으로 합니다. 계약일이 아니라는 점을 꼭 기억하세요!

새집 사고 3년 안에 기존 집 팔기

이것이 2025년 기준 가장 중요한 변화입니다. 과거에는 조정대상지역이냐 아니냐에 따라 처분 기한이 1년, 2년으로 복잡했지만, 2023년 법 개정으로 지역과 상관없이 ‘신규 주택 취득일로부터 3년 이내’에 종전 주택을 팔면 되는 것으로 깔끔하게 통일되었습니다.

이로 인해 이사 계획을 세우거나 자금 계획을 짤 때 훨씬 여유가 생겼습니다.

2. ‘조정대상지역’이라는 함정, 아직 끝나지 않았다!

“처분 기한이 3년으로 통일됐으니 이제 조정대상지역은 신경 안 써도 되나요?”

절반은 맞고, 절반은 틀린 말입니다. 종전 주택 ‘처분 기한’에서는 지역 구분이 사라졌지만, 종전 주택 자체의 비과세 요건을 따질 때는 여전히 ‘취득 당시’ 조정대상지역이었는지가 매우 중요합니다.

• Case 1: 비조정대상지역에서 취득한 종전 주택
  • 2년 이상 보유만 하면 비과세 요건 충족! (상대적으로 간단)
• Case 2: 조정대상지역에서 취득한 종전 주택
  • 2년 이상 보유 + 2년 이상 실거주 요건까지 모두 채워야 비과세 요건 충족!
  • 주의! 나중에 조정대상지역에서 해제되었더라도, 내가 취득할 당시에 조정대상지역이었다면 실거주 2년 요건은 그대로 따라옵니다.

결론적으로, 내가 팔려는 종전 주택이 비과세 자격을 갖추었는지 먼저 확인하고, 그 다음 일시적 2주택 특례(3년 내 처분)를 적용받는 ‘2단계 심사’라고 생각하시면 쉽습니다.

3. 이런 경우엔 어떻게? 특수 상황별 비과세 전략

일반적인 매매가 아닌 특별한 이유로 2주택이 된 경우, 세법은 더 긴 시간을 주거나 유리한 조건을 제공합니다.

① 상속으로 2주택자가 된 경우

• 상황: 1주택을 보유하던 중 부모님 등으로부터 주택을 상속받아 2주택이 됨.
• 전략: 기존에 보유하던 일반 주택을 먼저 양도하면, 상속 주택은 없는 것으로 간주하여 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.
• 핵심: 처분 기한에 제한이 없어 매우 유리합니다. 단, 반드시 ‘일반 주택’을 먼저 팔아야 합니다. 상속 주택을 먼저 팔면 과세될 수 있습니다.

② 결혼으로 2주택자가 된 경우 (혼인 합가)

• 상황: 주택을 1채씩 보유한 남녀가 결혼하여 1세대 2주택이 됨.
• 전략: 혼인신고일로부터 10년 이내에 먼저 파는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세 혜택을 줍니다.
• 핵심: 기존 5년에서 10년으로 기간이 2배나 늘어나 주택 처분에 대한 부담이 크게 줄었습니다. (2024년 11월 12일 이후 양도분부터 적용)

③ 부모님을 모시기 위해 2주택자가 된 경우 (동거봉양 합가)

• 상황: 1주택을 보유한 자녀가 60세 이상 직계존속(부모, 조부모 등)을 모시기 위해 세대를 합쳐 2주택이 됨.
• 전략: 합가일로부터 10년 이내에 먼저 파는 주택은 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
• 핵심: 혼인 합가와 마찬가지로 10년이라는 넉넉한 기간이 주어집니다.

④ 분양권 취득으로 2주택이 된 경우 (가장 헷갈리는 부분!)

• 상황: 1주택을 보유한 상태에서 신축 아파트 분양권을 취득하여, 아파트 완공 후 일시적 2주택이 된 상황.
• 전략: 일반적인 주택-주택 거래와 요건이 달라 매우 주의해야 합니다. 아래 3가지 요건을 모두 충족해야 합니다.
  1. 처분 기한: 신규 주택(아파트) 완공일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 합니다. (주의: 분양권 취득일이 기준이 아닙니다.)
  2. 전입 의무: 신규 주택 완공일로부터 3년 이내에 세대원 전원이 신규 주택으로 이사(전입신고)해야 합니다.
  3. 거주 의무: 신규 주택으로 이사한 후 1년 이상 계속해서 거주해야 합니다.
• 핵심: 일반적인 주택 간 거래에서는 전입/거주 의무가 폐지되었지만, 분양권을 통한 일시적 2주택은 여전히 전입 및 1년 이상 실거주 의무가 살아있다는 점이 가장 큰 함정입니다. 단, 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등 부득이한 사유가 있고 이를 증명할 수 있다면 예외가 적용될 수 있습니다.

4. 자주 묻는 질문 BEST 3 (Q&A)

Q1: 새집으로 이사 가서 전입신고 꼭 해야 하나요?

A: 상황에 따라 다릅니다.

• (일반적인 경우) 아니요: 기존 주택을 보유한 상태에서 새로운 ‘완성된 주택’을 매수하여 일시적 2주택이 된 경우에는 전입 의무가 폐지되었습니다.
• (분양권 취득의 경우) 예: 1주택자가 ‘분양권’을 취득했고, 이 분양권이 아파트로 완공되어 일시적 2주택이 된 경우에는 반드시 3년 내 전입하고 1년 이상 거주해야 비과세가 가능합니다. 이 차이를 혼동하면 큰 불이익을 볼 수 있습니다.

Q2: 2025년에 다주택자 양도세 중과가 다시 시작되나요?

A: 아니요. 다주택자에 대한 양도세 중과(최대 82.5% 세율) 조치는 2026년 5월 9일까지 추가로 유예되었습니다. 따라서 2025년에는 조정대상지역 내 주택을 팔더라도 중과세율이 아닌 기본세율(6~45%)이 적용되고, 장기보유특별공제도 받을 수 있어 세 부담이 적습니다.

Q3: 모든 내용을 다 따져보기 복잡해요. 이것만은 꼭 기억해야 할 게 있다면?

A: 딱 3가지만 기억하세요.

1. 순서: 기존 집 사고 1년 뒤 새집(또는 분양권) 사기
2. 기한: 새집 사고(또는 완공 후) 3년 안에 기존 집 팔기
3. 자격: 파는 집이 2년 보유(필요시 2년 거주) 요건을 갖췄는지 + 분양권의 경우 전입/거주 의무가 있는지 확인하기

일시적 1가구 2주택 비과세 마지막 체크 사항

2025년의 일시적 1가구 2주택 비과세 제도는 ‘3년 처분 기한 통일’ 등 납세자에게 유리하게 바뀐 부분이 많습니다. 하지만 ‘취득 당시 조정대상지역 여부’에 따른 실거주 요건, 그리고 특히 분양권 취득 시 되살아나는 전입 및 거주 의무와 같이 숨어있는 함정도 여전합니다.

부동산 세법은 워낙 자주 바뀌고 개인의 구체적인 상황(취득 시점, 거래 종류, 가족 관계 등)에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 주택 매도와 같은 중요한 결정을 앞두고 있다면, 반드시 국세청 홈택스 모의계산 서비스를 이용해보거나 신뢰할 수 있는 세무 전문가와 상담하여 본인에게 맞는 최적의 절세 전략을 세우시길 바랍니다. 현명한 계획으로 소중한 자산을 지키시길 응원합니다.