계약갱신 청구권 2+2, 전월세 상한제 알아보기

혼란스러운 부동산 시장에서 많은 사람들이 놓치고 있는 계약갱신 청구권과 전월세 상한제에 대해서 쉽게 정리 해보도록 하겠습니다. 계약갱신이나 전세, 월세 계약 하시기 전 분들이라면 잘 참고하셔서 원하시는 정보 얻어가시기 바랍니다.

계약갱신 청구권

약갱신 청구권과 보증금 상한제

계약갱신 청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회에 한하여 계약 갱신을 요구할수 있는 권리입니다. 기존 전세 계약이 2년이였다면 2년 더 거주할수 있도록 계약의 갱신을 요구할수가 있는데요 이로써 주거의 안정을 보장받을수 있다는 점에서 임차인에게 도움이 되는 제도 입니다. 계약갱신 청구권은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 청구를 하여야 하는데요 계약갱신 청구권을 이용하게 되면 임대료 상한 5% 역시 적용받을수가 있어서 임대료의 큰 상승없이 안정적으로 거주를 계속할수가 있습니다. 하지만 임대인도 계약갱신 청구를 받아들이지 않는 방법도 있는데요 아래에서 자세하게 알아보도록 하겠습니다.

계약갱신 청구권 거부

임대인이 계약갱신 청구권을 거부하기 위해서는 집주인이 직접 거주를 하면 가능하게 되는데요 이때 집 주인이 다른 세입자에게 보증금을 더욱 올려 받을 목적으로 거짓으로 직접 거주 한다 하고 계약갱신을 거부한 후 다른 세입자를 구해서 전세를 계속 진행할경우 이전 세입자는 손해배상을 청구할수가 있습니다. 이 외에도 계약갱신을 거부할수 있는 사항이 있습니다.

  • 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
  • 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
  • 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
  • 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
  • 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
  • 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
  • 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
  • 주택이 노후,훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
  • 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
  • 임대인의 직계존속, 직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
  • 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

전월세 상한제

전월세 상한제는 현재 임차 보증금의 상한을 제한하는 제도로 무리하게 보증금을 올려달라고 하는 것을 막기 위한 제도 입니다. 법적으로는 5%로 제한이지만 지자체 조례에 따라서 그 폭은 달라질수가 있습니다. 아무리 조례에 의한다고 해도 5%를 넘어갈수가 없고 꼭 5%를 인상해줘야 하는것도 아닌 임차인과 임대인의 합의로 인하여 결정하는 부분이니 그 상승폭은 달라질수가 있습니다.

자주 묻는 질문들

Q 집주인에게 언제 계약갱신요구를 할수 있나요?

A 임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 청구 하여야 합니다.

Q 묵시적 갱신도 계약갱신 청구한것으로 보는건가요?

A 묵시적 갱신은 계약갱신 청구 한것으로 보지 않고 습니다. 그래서 묵시적 갱신으로 계약 갱신이 끝나는 시점에서 다시 계약갱신 청구권 사용할수가 있습니다.

Q  임대인과 임차인 서로 합의하여 7% 임대료 증액으로 계약 갱신 하였다면 개정 법률인 5% 임대료 증액으로 계약갱신 요구를 할수 있나요?

A 두가지로 나눠볼수가 있습니다. 계약종료 1개월 전에 계약갱신 청구권 이용하여 5% 미만으로 임대료 조정하여 계약을 갱신하는 방법과 7%증액한 계약으로 계약을 진행하고 2년후에 다시 계약갱신 청구권을 사용하는 방법으로 나눠볼수 있으니 유리한쪽으로 이용하시면 됩니다.

Q 계약갱신 청구권 사용후 무조건 2년 거주하여야 하나요?

A 무조건 2년 거주 하지 않아도 되며 임대인에게 3개월 전에 통보를 하여야 합니다.

Q 집주인이 직접 거주하려면 어떻게 해야 하나요?

A 세입자에게 계약만료 6개월 전 부터 1개월 전까지 기간에 통보하고 입주하면 됩니다.

Q 계약갱신청구권 제도 때문에 집에 세입자가 거주중에 집을 매도 할수 없나요?

A 임차인이 거주하고 있다고 해도 매도와는 상관이 없습니다.

Q 집 주인이 바뀐경우 새로운 집 주인이 직접 거주를 하기 위해서는 어떻게 해야 하나요?

A 이전 주인이 계약한 임대차 계약의 만료 6개월 에서 1개월 전에 임차인에게 개약 갱신 거절의 의사 표시를 하고 직접거주 하면 됩니다.

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