전월세 계약 만료를 앞두고 “혹시 나도 모르게 계약이 연장되는 거 아냐?”, “보증금은 제때 돌려받을 수 있을까?” 하는 걱정, 한 번쯤 해보셨을 겁니다. 실제로 계약 만료 통보 시기를 놓쳐 원치 않는 계약 연장(묵시적 갱신)이 되거나, 법적으로 보장된 권리(계약갱신요구권)를 제대로 쓰지 못하는 경우가 많습니다.
이 글은 전월세 계약 만료를 앞둔 임차인(세입자)과 임대인(집주인)이 반드시 알아야 할 계약 만료 통보 시기와 방법에 대해 주택임대차보호법에 근거하여 명확하게 알려드립니다. 이 글 하나로 복잡한 법률 용어와 절차를 마스터하고, 자신의 상황에 맞는 최선의 선택을 하실 수 있을 겁니다.
계약 만료 통보, 이것만 기억하세요!
중요! 아래 내용은 2020년 12월 10일 이후에 처음 체결되었거나 갱신된 계약을 기준으로 합니다. 그 이전 계약은 통보 시점이 ‘1개월 전’이었으니 유의하세요.
| 구분 (주체) | 계약 종료를 원할 때 (갱신 거절) | 계약 연장을 원할 때 (갱신 요구) |
|---|---|---|
| 임차인 (세입자) | 계약 만료 6개월 전 ~ 2개월 전까지 집주인에게 계약 종료 의사를 통보해야 합니다. | 계약 만료 6개월 전 ~ 2개월 전까지 ‘계약갱신요구권’을 행사하여 2년 연장을 요구할 수 있습니다. (1회 한정) |
| 임대인 (집주인) | 계약 만료 6개월 전 ~ 2개월 전까지 세입자에게 갱신 거절 의사를 통보해야 합니다. | 세입자의 ‘계약갱신요구권’을 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. (실거주 등 예외 사유 존재) |
| 아무도 통보 안 하면? | ‘묵시적 갱신(자동 연장)’이 됩니다. (이전 계약과 동일 조건으로 2년 연장) | – |
1. 계약 만료 통보, 왜 중요할까?
계약 만료 통보는 단순히 “저 이사 가요” 또는 “이제 나가주세요”라고 알리는 것 이상의 법적 의미를 가집니다. 이것은 나의 ‘의사’를 법적으로 효력 있게 상대방에게 표시하는 행위입니다.
만약 법에서 정한 기간(계약 만료 6~2개월 전) 내에 임대인과 임차인 서로 아무런 의사 표시가 없다면, 법은 양측이 현재 계약 조건 그대로 연장하기를 원하는 것으로 간주합니다. 이것이 바로 묵시적 갱신입니다.
따라서 제때 통보하는 것은 ‘묵시적 갱신’이라는 자동 항해 모드를 끄고, 내가 원하는 방향(계약 종료 또는 조건 협의)으로 직접 운전대를 잡는 것과 같습니다. 나의 소중한 보증금과 주거 계획을 지키는 첫걸음인 셈입니다.
2. 임차인(세입자)이라면 이렇게 하세요!
내 상황에 따라 어떻게 행동해야 할지 두 가지 시나리오로 나누어 살펴보겠습니다.
시나리오 1: 이 집에서 계속 살고 싶을 때
방법 A: 계약갱신요구권 행사 (가장 확실한 방법)
- 언제? 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지
- 어떻게? 집주인에게 “주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 사용하여 계약을 2년 연장하고 싶습니다.”라고 명확히 의사를 전달합니다. (문자, 카톡 등 증거 필수)
- 효과: 집주인의 실거주 등 법에서 정한 예외 사유가 없는 한, 1회에 한해 2년 연장이 보장됩니다. 이때 임대료는 기존 금액의 최대 5%까지만 올릴 수 있습니다.
방법 B: 묵시적 갱신 기다리기
- 언제? 계약 만료 2개월 전까지 집주인과 본인 모두 아무런 연락이 없는 경우
- 효과: 이전과 완전히 동일한 조건(보증금, 월세 동결)으로 2년 자동 연장됩니다. 무엇보다 계약갱신요구권을 사용한 것으로 보지 않으므로, 나중에 한 번 더 사용할 소중한 기회가 그대로 남아있게 됩니다.
시나리오 2: 계약을 끝내고 이사 가고 싶을 때
- 언제? 반드시 계약 만료 2개월 전까지 집주인에게 계약 종료 의사를 알려야 합니다.
- 만약 시기를 놓쳤다면?: 이미 ‘묵시적 갱신’으로 계약이 2년 자동 연장된 상태입니다. 하지만 임차인에게는 희망이 있습니다. 지금이라도 집주인에게 계약 해지를 통보할 수 있으며, 통보 후 3개월이 지나야 계약이 법적으로 종료됩니다. 다만, 3개월 치 월세와 관리비는 부담해야 하며, 보증금도 3개월 뒤에 돌려받게 됩니다.
3. 임대인(집주인)이라면 이렇게 하세요!
임대인의 입장에서도 통보 시점은 매우 중요합니다.
시나리오 1: 계약을 끝내거나 조건을 바꾸고 싶을 때
- 언제? 반드시 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 세입자에게 알려야 합니다.
- 어떻게? “이번 계약 만료일에 계약을 종료하고자 합니다” 또는 “보증금을 OOO원으로 인상하는 조건으로 갱신을 원하며, 동의하지 않을 시 계약은 만료일에 종료됩니다” 와 같이 갱신 거절 또는 조건 변경 의사를 명확히 통지해야 합니다.
시나리오 2: 세입자의 갱신 요구를 거절해야 할 때
- 원칙: 임차인의 계약갱신요구권은 법으로 강력하게 보장되므로, 정당한 사유 없이는 거절할 수 없습니다.
- 주요 거절 사유:
- 임대인(직계 존·비속 포함)이 직접 거주하려는 경우
- 임차인이 2개월분 이상의 월세를 연체한 경우
- 임차인이 주택을 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
- 임차인이 임대인 동의 없이 다른 사람에게 재임대(전대)한 경우 등
- 주의!: 만약 실거주를 이유로 갱신을 거절해놓고, 정당한 사유 없이 2년 내에 다른 세입자를 들이면 이전 임차인에게 손해배상 책임을 질 수 있으니 매우 신중해야 합니다.
4. ‘묵시적 갱신’ 제대로 알기
‘묵시적 갱신’은 임차인에게 유리한 점이 많은 제도이므로 정확히 알아둘 필요가 있습니다.
- 성립 조건: 계약 만료 6개월 전 ~ 2개월 전 사이에 임대인과 임차인 모두 아무런 통보가 없을 때 성립합니다.
- 법적 효력:
- 동일 조건, 2년 연장: 이전 계약과 완전히 동일한 조건(보증금, 월세 등)으로 2년이 자동 연장됩니다.
- 임차인의 특별한 권리: 묵시적 갱신 후에는 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 계약 해지의 효력은 임대인이 통보를 받은 날로부터 3개월 뒤에 발생합니다.
- 중개보수 부담: 위와 같이 묵시적 갱신 후 임차인이 중도 해지할 경우, 새로운 세입자를 구하기 위한 부동산 중개보수는 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다.
- 핵심 포인트: 묵시적 갱신은 ‘계약갱신요구권’을 사용한 것이 아닙니다. 따라서 임차인은 묵시적 갱신으로 2년을 더 산 후에도, 다음 계약 만료 시점에 계약갱신요구권을 사용할 수 있는 권리가 그대로 남아있습니다.
5. 가장 확실한 계약 만료 통보 방법은?
“말 한마디로 천 냥 빚을 갚는다”는 속담은 임대차 계약에서 통하지 않습니다. 중요한 것은 ‘증거’입니다.
| 통보 방법 | 장점 | 단점 | 이런 때 쓰세요! |
|---|---|---|---|
| 내용증명 우편 | 가장 강력한 법적 증거력. 상대방이 받지 않아도 의사표시의 효력이 발생할 수 있음. | 비용과 시간이 들고, 상대방에게 심리적 압박감을 줄 수 있음. | 분쟁이 예상되거나 상대방이 연락을 피할 때 최후의 수단으로 사용 |
| 문자/카카오톡 | 빠르고 간편하며, 발송 시간이 정확히 기록됨. | 상대방이 읽고 “확인했다”, “알겠다” 등 답장을 해야 증거력이 확실해짐. 차단/삭제 위험 존재. | 평소 소통이 원활하고, 상대방의 답장을 받을 수 있을 때 가장 편리함 |
| 통화 녹음 | 대화의 뉘앙스까지 전달 가능. | 녹음 사실을 상대방에게 알려야 법적 효력이 확실함 (통신비밀보호법). | 문자/카톡으로 내용 전달 후, 확인차 통화하며 세부 내용을 조율할 때 보조 수단으로 활용 |
자주 묻는 질문 (Q&A)
- Q1. 계약 만료 2개월이 이미 지났는데, 이사 가고 싶어요. 어떻게 하죠?
A. 이미 묵시적으로 계약이 2년 연장된 상태입니다. 지금이라도 집주인에게 계약 해지를 통보하세요. 법적으로 통보한 날로부터 3개월 후에 계약이 종료되며, 그때 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 3개월간의 월세와 관리비는 부담하셔야 합니다.
- Q2. 집주인(임차인)이 전화도 안 받고 문자 답장도 없어요. 어떻게 통보해야 하나요?
A. 먼저 문자 메시지를 여러 번 남겨 1차로 증거를 확보하세요. 그럼에도 답이 없다면 ‘내용증명’ 우편을 발송하는 것이 가장 확실합니다. 내용증명은 우체국을 통해 ‘누가, 언제, 어떤 내용’을 발송했다는 사실을 국가가 증명해주는 제도로, 법적 분쟁 시 강력한 증거가 됩니다.
- Q3. 계약갱신요구권을 썼더니 집주인이 무조건 월세를 5% 올려달라고 합니다.
A. 5%는 법에서 정한 ‘상한선’일 뿐, 반드시 올려줘야 하는 의무 금액은 아닙니다. 주변 시세나 합리적인 근거를 바탕으로 집주인과 협의하여 인상률을 정해야 합니다. 만약 협의가 원만히 이루어지지 않는다면, 각 시도에 설치된 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하여 도움을 받을 수 있습니다.
아는 것이 힘! 권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다.
복잡해 보이지만 핵심은 간단합니다. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지가 내 권리를 행사할 수 있는 ‘골든타임’입니다.
이 글을 읽으신 여러분, 지금 바로 행동하세요.
- 자신의 계약 만료일을 달력에 크게 표시하고, 6개월 전과 2개월 전 날짜에 알람을 설정하세요.
- 이사할지, 더 살지 미리 결정하고 ‘골든타임’ 내에 반드시 행동으로 옮기세요.
- 통보할 때는 반드시 문자, 카톡, 내용증명 등 증거가 남는 방법을 사용하세요.
주택임대차보호법은 법을 아는 사람의 편입니다. 이 글이 여러분의 소중한 보증금과 주거 안정을 지키는 든든한 가이드가 되기를 바랍니다.