정부에서 나날이 올라가는 부동산 가격을 억제하기 위해 다양한 정책을 내세우고 있는데요 그중 부동산 거래에 가장 많은 관여를 하고 있는 조정대상지역 지정에 대해서 알아보고 지금 현재 조정대상지역은 어디인지 확인 해보도록 하겠습니다.
조정대상지역
조정대상지역이란 주택 가격상이 급상승 하거나 청약 경재율이 심화될때 지정할수 있는데요 국토교통부장관이 조정대상지역을 지정하는 경우 미리 그 대상지역의 시,도지사의 의견을 들어서 지정하는 절차를 갖게 됩니다. 또한 조정대상지역이로 지정되었을때 이를 지체없이 공고하여야 하고 그 관할 시장, 군수, 구청장은 공고 내용을 통보 하여야 합니다. 구체적인 조정대상지역 지정 요건은 다음과 같습니다.
- 주택 가격 상승률이 물가 상승률의 2배 이상
- 청약 경쟁률이 5 대 1 이상
- 주택 가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역
- 주택 가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양, 매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역
조정대상지역 현황
- 서울 : 전 지역
- 경기 : 김포(통진읍, 대곶면, 월곶면, 하성면), 파주(문산읍, 파주읍, 법원읍, 조리읍, 월롱면, 탄현면, 관탄면, 파평면, 적성면, 군내면, 장단면, 진동면, 진서면), 연천, 동두천, 포천, 가평, 양평, 여주, 이천, 용인시 처인구(포곡읍, 모현면, 뱍암면, 양지면, 원삼면, 가재월/사암/미평/좌항/두창/맹리), 광주시 (초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면, 남한산성면), 남양주시(화도음, 수동면, 조안면), 안성지(일죽면, 죽산면, 삼죽면, 미양면, 대덕면, 양성면, 고삼면, 보개면, 서운면, 금광면), 양주시(백석읍, 남면, 광적면, 은현면) 을 제외한 경기 전지역
- 인천 : 강화, 웅진, 중구(을왕동, 남북동, 덕교동, 무의동)을 제외한 인천 전지역
- 대구 : 달성군(가창면, 구지면, 하빈면, 논공읍, 옥포읍, 유가읍, 현풍읍)을 제외한 대구 전지역
- 광주 : 전지역
- 대전 : 전지역
- 세종 : 행정복합도시
- 울산 : 중구, 남구
- 청주 : 낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍 및 북이면 을 제외한 청주 전지역
- 천안 : 동남구 동지역, 서북구 동지역
- 논산 : 동지역
- 공주 : 동지역
- 전주 : 완산구, 덕진구
- 여수 : 동지역, 소라면
- 순천 :동지역, 해룡면, 서면
- 광양 : 동지역, 광양읍
- 포항 : 남구(동지역)
- 경산 : 동지역
- 창원 : 성산구
조정대상지역의 규제와 제한
조정대상지역으로 편입되게 될경우 많은 규제와 제한 사항이 생기는데요 주택거래량을 안정화 시키는 목적것이 가장 큰 목적이기 때문에 대출 부터 세금, 정비 사업까지 다방면에서 규제와 제한이 생깁니다.
대출 제한
우선 주택 구입시 대출이 상당히 제한을 받게 되는데요 LTV 개념을 미리 알고 오시면 조금더 쉽게 이해 하실수가 있습니다.
조정대상지역에서는 2주택 이상 보유세대는 주택신규 구입을 위한 주택담보대출이 전면 금지됩니다. 고가주택 즉 9억 초과 하는 주택을 구입할때는 실거주 목적이 아니라면 대출이 불가능하게 됩니다. 또한 9억이하는 50%, 9억 초과 하는 금액의 주택은 LTV 30%를 적용받게 되어 대출이 줄어 들어 현금 보유량이 많아야 주택을 구입할수가 있습니다. 또한 DTI 역시 50%로 적용 받게 되어 대출이 많은 사람들인 추가 대출이 어렵게 됩니다.
청약 요건 강화
조정대상지역에서는 청약 요건도 강화 되는데요 1순위 자격요건이 강화되어 청약통장 가입후 2년이 경과하여야 하고 납입횟수도 24회 이상을 축족해야 1순위 자격을 취득할수 있습니다. 또한 5년이내 청약 당첨자가 세대에 속해있다면 1순위가 될수 없고 2주택 소유자도 1순위 지위를 취득할수가 없게 됩니다. 조정대상지역에서 청약이 진행될때는 해당지역과 기타지역으로 분리하여 청약을 진행하게 되고 민영주택 재당첨 제한도 생기기 때문에 신중하게 청약을 진행하여야 합니다.
세제 강화
조정대상지역에서는 세금 관련 조건들도 강화 되는데요 그중 가장 눈에 띄는건 다주택자 양도세 중과세 및 장기보유특별공제 배제 입니다. 2주택 이상인 경우 양도소득세가 10% 가산 되고 3주택은 20%가 가산됩니다. 2주택 이상 다주택자들에게는 종합부동산세도 추가 과세 되는데요 0.2 ~ 0.8% 까지 추가 과세 된다는 점도 참고하여야 합니다. 일시적 2주택 자가 되는 경우 기존에는 2년 이내에 양도 하였다면 양도소득세를 감면 받을수 있었으나 조정대상지역에서는 1년 이내에 신규주택 전입 및 1년 이내 양도 하여야 세금 혜택을 볼수 있게 강화 되었습니다.
자금조달계획서 의무화
자금조달계획서란 신규 주택을 취득시 필요한 자금을 어떻게 조달할것인지에 대해서 작성하는 서류로 조정대상지역에서는 3억 이상 주택을 취득시 자금조달계획서 신고가 의무화가 됩니다. 자금조달계획서를 신고하지 않으면 500만원의 벌금이 부과될수 있으며 거짓 또는 허위로 신고하면 취득가액의 2%를 가산세로 납부하여야 하니 자금이 투명하지 않는 사람들에게는 부담스러운 제도 일수 밖에 없습니다.