전세 보증금 못 받았을 때 대처 방법

전세 계약 만료일은 다가오는데, 집주인이 “다음 세입자가 구해져야 보증금을 줄 수 있다”고 말할 때의 막막함. 단순한 불안감을 넘어 생계와 직결된 전세 보증금 미반환 문제는 더 이상 남의 일이 아닙니다. 하지만 걱정 마세요. 법은 당신의 편에서 소중한 자산을 지킬 수 있는 여러 장치를 마련해 두었습니다.

이 글은 법적 절차가 막연하고 두려운 분들을 위해, 예방부터 회수까지 전 과정을 상세히 안내하는 실전 로드맵입니다. 차근차근 따라오시면 누구든 자신의 권리를 지키고 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있습니다.

전세 보증금 못 받았을 때 절차 핵심 요약표

글을 읽기 전, 전세 보증금 반환 절차의 전체 그림을 한눈에 파악해 보세요. 이 표는 당신이 현재 어느 단계에 있고 앞으로 무엇을 해야 할지 알려주는 나침반이 될 것입니다.

단계 (Step)	핵심 조치 (Key Action)	핵심 내용 및 목적 (Key Content & Purpose)
0. 예방 단계	계약 전/후 확인	등기부등본 확인, 확정일자 부여, HUG 보증보험 가입으로 사전 위험 최소화
1. 계약 만료 시점	계약 갱신 거절 통지	계약 만료 2개월 전까지 명확한 갱신 거절 의사를 전달 (문자, 내용증명 등 증거 확보)
2. 법적 절차 (1단계)	내용증명 발송	임대인에게 보증금 반환을 공식적으로 요청하고, 불이행 시 법적 조치를 예고 (심리적 압박 및 법적 증거 확보)
3. 법적 절차 (2단계)	임차권등기명령 신청	이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 필수 조치. 보증금 회수의 가장 중요한 방패
4. 법적 절차 (3단계)	보증금 회수 실행	상황에 맞춰 최적의 방법 선택: ① HUG 보증보험 이행 청구, ② 지급명령 신청, ③ 민사소송 제기
5. 강제 집행	부동산 강제 경매	소송에서 승소했음에도 보증금을 돌려주지 않을 경우, 임대인의 부동산을 경매에 넘겨 보증금을 회수하는 최종 절차

1. 모든 것의 시작: 계약 전 ‘이것’만은 꼭 확인하세요

보증금 분쟁은 문제가 터진 후 해결하는 것보다 사전에 예방하는 것이 최선입니다. 계약서에 도장을 찍기 전, 최소한의 안전장치를 반드시 점검해야 합니다.

• 등기부등본 ‘을구’ 확인: 계약하려는 집의 ‘신분증’인 등기부등본을 열람하여 ‘을구’에 근저당이나 다른 선순위 채권이 있는지 확인하세요. 과도한 빚이 있는 집은 피하는 것이 상책입니다.
• 국토부 ‘안심전세’ 앱 활용: 집주인의 과거 보증사고 이력, 주택의 시세 정보를 한 번에 확인하여 위험 계약을 거를 수 있습니다.
• 계약 즉시 전입신고 및 확정일자: 잔금 납부와 동시에 주민센터를 방문해 전입신고를 하고 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 이 두 가지를 마쳐야 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이 생깁니다. 이는 집이 경매에 넘어가더라도 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 강력한 권리입니다.
• HUG 전세보증금 반환보증보험: 선택이 아닌 필수: 이제 보증보험은 선택 사항이 아닙니다. 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 주택도시보증공사(HUG)가 대신 보증금을 지급해 주는 가장 확실한 안전장치입니다.

2. 계약 만료 3개월 전: ‘의사표시’를 명확히 하라

계약 기간이 끝난다고 자동으로 모든 것이 해결되지는 않습니다. ‘묵시적 갱신’을 막기 위한 명확한 의사표시가 필요합니다.

Q: 왜 계약 만료 3개월 전까지 알려야 하나요? A: 주택임대차보호법에 따르면, 임차인은 계약이 끝나기 6개월 전부터 3개월 전까지의 기간에 갱신 거절 의사를 통지해야 합니다. 만약 이 시기를 놓치면 이전과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장(묵시적 갱신)된 것으로 간주되어, 보증금 반환 요구가 어려워질 수 있습니다.

• 가장 확실한 증거, 내용증명: “계약 만료일에 맞춰 보증금을 반환해달라”는 내용의 내용증명을 보내는 것이 가장 확실합니다.
• 차선책, 문자 또는 카카오톡: 내용증명이 부담스럽다면 문자나 카카오톡 메시지를 활용할 수 있습니다. 단, “네, 알겠습니다. 만료일에 맞춰 준비하겠습니다” 와 같이 임대인이 해당 메시지를 확인하고 인지했다는 답변을 반드시 받아두어야 증거로서 효력이 있습니다.

3. 법적 절차의 서막: 내용증명 발송하기

임대인이 보증금 반환에 미온적인 태도를 보인다면, 첫 번째 법적 행동은 내용증명 발송입니다.

• 내용증명이란? 우체국을 통해 ‘언제, 누가, 누구에게, 어떤 내용의 문서를 보냈다’는 사실을 공적으로 증명하는 제도입니다. 내용증명 자체에는 법적 강제력이 없지만, 임대인에게 심리적 압박을 가하고, 향후 소송에서 ‘나는 제때 보증금 반환을 요청했다’는 명백한 증거 자료로 활용됩니다.
• 내용증명 작성법
  • 필수 기재 사항:
    1. 발신인/수신인 정보: 이름, 주소, 연락처
    2. 임대차 계약 정보: 주택 주소, 계약 기간, 보증금 액수
    3. 요구 사항: “계약 만료일인 OOOO년 OO월 OO일에 전세 보증금 OOO원을 반환해 주시기 바랍니다.”
    4. 법적 조치 예고: “만약 기한 내 반환되지 않을 경우, 임차권등기명령 신청 및 지급명령, 민사소송 등 법적 조치를 취할 것이며, 이에 따르는 모든 비용(변호사 선임비, 지연이자 등)은 임대인께서 부담하게 됨을 알립니다.”
  • 발송 방법: 동일한 내용의 문서 3부를 준비하여 우체국에 방문, 1부는 임대인에게, 1부는 본인 보관용, 1부는 우체국 보관용으로 발송합니다.

4. 내 권리를 지키는 핵심 방패: 임차권등기명령

“보증금도 못 받았는데, 당장 이사는 가야 해요. 어떡하죠?”

이런 상황에 처한 임차인을 위해 존재하는 제도가 바로 임차권등기명령입니다. 이는 전세 보증금 반환 절차에서 가장 중요하고 핵심적인 조치입니다.

• 임차권등기명령이 필요한 이유: 전입신고와 확정일자로 얻은 대항력과 우선변제권은 해당 주택에 거주(점유)하고 있을 때만 유지됩니다. 만약 보증금을 받지 못한 채로 다른 곳으로 이사(전출)하면 이 권리들이 모두 사라져 버립니다. 임차권등기명령은 등기부등본에 ‘이 세입자가 보증금을 돌려받지 못했다’고 공식적으로 기록하여, 내가 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 그대로 유지시켜주는 강력한 방패입니다.
• 신청 방법 및 절차:
  • 관할 법원: 임차주택 소재지의 관할 지방법원
  • 필요 서류: 임대차계약서 사본, 주민등록등본(초본), 등기부등본, 내용증명이나 문자 등 계약 종료를 입증할 서류
  • 소요 기간 및 비용: 신청 후 약 1~2주 소요되며, 등록면허세 등 소액의 비용이 발생합니다. 이 비용은 추후 임대인에게 청구할 수 있습니다.
• 임차권등기명령의 강력한 효과:
  • 등기부등본에 기록되므로 집주인은 새로운 세입자를 구하기 매우 어려워집니다. 이는 강력한 압박 수단이 됩니다.
  • 임대인의 다른 재산에 대한 압류 및 경매 절차를 진행할 수 있는 기반이 됩니다.

5. 전세 보증금 회수를 위한 3가지 최종 선택지

임차권등기명령으로 내 권리를 안전하게 지켰다면, 이제 보증금을 적극적으로 회수할 차례입니다. 상황에 따라 다음 세 가지 방법 중 최적의 솔루션을 선택할 수 있습니다.

Option 1. (가장 좋은 시나리오) HUG 보증보험 이행 청구

• 대상: HUG 전세 보증금 반환보증에 가입한 임차인.
• 절차: 계약 만료 후 1개월이 지나도 보증금을 못 받으면 ‘보증사고’가 발생합니다. HUG에 사고 발생을 통지하고, 임차권등기명령 등 필요 서류를 제출하면 심사 후 HUG가 직접 보증금을 지급합니다.
• 장점: 복잡한 소송 절차 없이 가장 빠르고 확실하게 보증금을 회수할 수 있습니다.

Option 2. (빠르고 저렴한 방법) 지급명령 신청

• 대상: 임대인이 보증금 반환 의무 자체는 인정하지만, 돈이 없어 미루는 등 다툼의 여지가 없을 때 효과적입니다.
• 장점: 민사소송 대비 비용(인지대 1/10 수준)이 매우 저렴하고, 법정 출석 없이 서면 심리만으로 2주 내외로 신속하게 결정이 납니다.
• 단점: 임대인이 지급명령을 받은 후 2주 내에 이의신청을 하면, 자동으로 민사소송으로 전환됩니다.

Option 3. (정식 법적 다툼) 전세 보증금 반환 청구 소송

• 대상: 임대인이 보증금 액수나 반환 의무를 부인하거나, 지급명령에 이의를 제기한 경우 선택하는 최종 수단입니다.
• 절차: 소장 접수 → 변론기일(재판) → 판결 → 승소 판결문을 받아 강제집행(경매 등)을 진행합니다.
• 장점: 법원의 판결을 통해 분쟁을 명확하게 해결하고, 보증금은 물론 지연이자와 소송비용까지 받아낼 수 있습니다.
• 단점: 최소 6개월 이상 시간이 소요되며 변호사 선임 등 비용 부담이 상대적으로 큽니다.

지급명령 vs 민사소송, 한눈에 비교하기

구분	지급명령	민사소송
대상	다툼이 없는 단순 금전 채권	사실관계에 다툼이 있는 경우
기간	약 1개월 내외 (이의신청 없을 시)	최소 6개월 이상
비용	저렴 (인지대 1/10 수준)	상대적으로 높음
절차	서면 심리 (법정 출석 불필요)	변론기일 출석 필요
리스크	임대인 이의신청 시 소송으로 전환	–

6. 만약 ‘전세사기’가 의심된다면?

집주인과 연락이 두절되거나, 집이 신탁회사 소유로 넘어가는 등 단순한 보증금 미반환이 아닌 ‘전세사기’가 의심된다면 더욱 신속한 대응이 필요합니다.

• 즉시 행동 지침:
  1. 전세사기피해자 지원센터 (국번 없이 ☎1533-8119) 또는 HUG (☎1397)에 즉시 연락하여 상담받고 피해 사실을 신고하세요.
  2. 신분증, 임대차계약서, 보증금 이체 내역 등을 가지고 관할 경찰서에 방문하여 형사 고소를 진행하세요.
  3. ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’에 따라 금융, 주거, 법률 지원을 받을 수 있는지 확인하세요.

포기하지 않으면 반드시 돌려받을 수 있습니다

전세 보증금을 돌려받는 과정은 분명 쉽지 않습니다. 하지만 기억하세요. 당신에게는 내용증명이라는 경고장, 임차권등기명령이라는 강력한 방패, 그리고 지급명령/민사소송이라는 확실한 창이 있습니다.

• 핵심 절차 다시 확인: 갱신 거절 통지 → 내용증명 발송 → 임차권등기명령 신청 → 지급명령 또는 민사소송
• 전문가의 도움이 필요한 시점: 임대인이 이의를 제기하거나 소송 절차가 복잡하게 느껴진다면 주저하지 말고 변호사 등 법률 전문가의 상담을 받는 것이 좋습니다. 초기 대응에 들어가는 비용이 더 큰 손실을 막아줍니다.

절차는 복잡해 보이지만, 하나씩 차근차근 대응하면 반드시 내 소중한 보증금을 되찾을 수 있습니다. 이 글이 당신의 든든한 가이드가 되길 바랍니다.