전세 계약 갱신 시 체크해야 하는 사항 6가지

전세 계약 갱신 만기일이 다가오면 마음이 복잡해집니다. ‘계속 살고 싶은데, 보증금을 올려달라고 하면 어떡하지?’, ‘내 소중한 전세 보증금은 안전할까?’ 하는 고민이 꼬리를 물죠.

전세 계약 갱신 단순히 계약서에 서명을 추가하는 행위가 아닙니다. 임차인의 소중한 권리를 행사하고, 수억 원의 자산을 안전하게 지키는 중요한 법률 행위입니다. 복잡해 보이지만, 몇 가지 핵심만 알면 누구나 현명하게 대처할 수 있습니다.

한눈에 보는 전세 계약 갱신 핵심 체크리스트

본격적인 내용에 앞서, 갱신 과정에서 절대 놓치지 말아야 할 핵심 사항을 요약했습니다. 이 표만 저장해 두어도 절반은 성공입니다.

단계	핵심 과제	시기 및 방법	왜 중요할까? (핵심 포인트)
1. 전략 수립	나에게 가장 유리한 갱신 방법 선택	계약 만료 6개월 전	계약갱신청구권, 묵시적 갱신, 합의 갱신 중 내 상황에 맞는 최적의 카드를 선택해야 비용과 권리를 모두 지킬 수 있습니다.
2. 권리 행사	계약갱신청구권 행사 통보	계약 만료 6~2개월 전	반드시 문자, 내용증명 등 증거를 남겨야 법적 효력을 보장받습니다. 보증금 5% 증액 상한선이 적용되는 가장 강력한 권리입니다.
3. 보증금 협상	증액/감액 조건 협의	권리 행사 후 또는 합의 시	계약갱신청구권 사용 시 5% 이내 증액만 가능합니다. 시세 하락 시에는 감액을 요구할 권리도 있습니다.
4. 안전 점검	등기부등본 재확인	갱신 계약서 작성 직전	계약 기간 중 소유자 변경, 신규 대출(근저당) 등 내 보증금 순위를 위협하는 변동이 없는지 반드시 최종 확인해야 합니다.
5. 계약 체결	갱신 계약서 작성 및 확정일자	조건 합의 완료 후	보증금이 단 1원이라도 증액되었다면, 반드시 새 계약서에 확정일자를 받아야 증액분에 대한 법적 보호(우선변제권)를 받습니다.
6. 최종 방어	전세보증보험 연장/갱신	갱신 계약 체결 후 즉시	보증보험은 자동 연장되지 않습니다. 가입 기관에 즉시 알려 변경 계약을 신고해야 전세 보증금 보호라는 최종 안전망이 유지됩니다.

1. 어떤 카드를 쓸까? 3가지 갱신 방법 완벽 비교

전세 계약 연장 방법은 크게 세 가지입니다. 각 전략의 장단점을 파악하고 최적의 수를 두어야 합니다.

계약갱신청구권: 가장 강력한 방어 카드

• 핵심: 임차인이 1회에 한해 법적으로 계약 연장을 요구하는 권리입니다.
• 장점: 임대인은 법에서 정한 정당한 사유 없이는 거절할 수 없습니다. 무엇보다 전세 보증금 인상률이 기존 보증금의 5% 이내로 묶여, 시세 급등기에도 주거 안정을 꾀할 수 있습니다.
• 단점: 평생 단 한 번만 사용할 수 있는 소중한 권리이므로 신중하게 사용해야 합니다.

묵시적 갱신: 조용한 자동 연장

• 핵심: 계약 만료 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 아무런 통보가 없으면, 이전과 동일한 조건으로 2년 자동 연장됩니다.
• 장점: 절차가 간편하고, 임차인은 갱신 후 언제든 계약 해지를 통보할 수 있습니다. (통보 후 3개월 뒤 효력 발생) 이사 계획을 유연하게 세울 수 있죠.
• 단점: 시세가 많이 오른 상황이라면, 임대인이 먼저 증액을 요구하며 갱신 거절을 통보할 가능성이 높아 사실상 선택하기 어렵습니다.

합의 갱신: 새로운 조건으로 협상

• 핵심: 임대인과 임차인이 서로 협의해 새로운 조건으로 계약을 갱신합니다.
• 장점: 보증금 5% 룰에 얽매이지 않고, 월세 전환 등 다양한 조건을 자유롭게 조율할 수 있습니다.
• 단점: 임대인이 시세에 맞춰 큰 폭의 보증금 인상을 요구할 수 있어, 임차인에게 불리한 협상이 될 수 있습니다.

Tip

• 전세 시세가 급등했다면? 망설이지 말고 계약갱신청구권을 사용해 보증금 인상 폭을 5%로 막는 것이 정답입니다.
• 시세가 비슷하거나 오히려 내렸다면? 합의 갱신을 통해 보증금 감액을 시도하거나, 조용히 묵시적 갱신을 기다리는 것이 유리할 수 있습니다.

2. 계약갱신청구권, 이렇게 써야 100% 효력 발휘

계약갱신청구권은 임차인의 주거 안정을 위한 가장 강력한 법적 장치입니다. 정확한 사용법을 숙지하세요.

• 언제까지? 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 의사를 전달해야 합니다. 이 기간을 놓치면 권리가 소멸됩니다.
• 어떻게? “나중에 딴소리”를 방지하기 위해, 반드시 증거가 남는 방법으로 통보해야 합니다. 문자 메시지, 이메일, 내용증명이 가장 확실합니다.

(문자 메시지 발송 예시)

“안녕하세요, 임대인님. OOO아파트 OOO호 임차인 OOO입니다. 2025년 O월 O일 만료되는 전세 계약에 대해, 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신청구권을 사용하고자 합니다. 확인 후 회신 부탁드립니다.”

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 예외 사유

물론 임대인이 거절할 수 있는 정당한 사유도 법에 명시되어 있습니다. 대표적인 경우는 다음과 같습니다.

1. 임차인이 2기 이상의 차임액(월세)을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대(재임대)한 경우
4. 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우

가장 흔한 거절 사유는 4번, 임대인의 실거주입니다. 만약 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했는데, 2년 내에 정당한 사유 없이 제3자에게 집을 임대하면 기존 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

3. 보증금 협상, 당당하게 요구하고 똑똑하게 방어하기

전세 보증금은 갱신 과정의 최대 화두입니다.

• 5% 증액 룰의 위력: 계약갱신청구권을 사용하면, 임대인은 기존 보증금의 5%를 초과하여 증액을 요구할 수 없습니다. (예: 기존 보증금 5억 → 최대 2,500만 원, 총 5억 2,500만 원까지만 가능) 이 규칙은 합의 갱신에는 적용되지 않습니다.
• 시세 하락 시, 감액을 요구하세요: 주변 전세 시세가 하락했다면 임차인도 보증금 감액을 요구할 권리가 있습니다. 국토부 실거래가 공개시스템이나 부동산 앱의 시세 자료를 근거로 제시하며 합리적인 수준의 감액을 요청하세요.

4. “설마 무슨 일 있겠어?” 이 생각이 가장 위험합니다

갱신 계약서 사인 직전, 단 5분만 투자해 등기부등본을 다시 확인하세요.

첫 계약 때 깨끗했다고 해서 지금도 그렇다는 보장은 없습니다. 계약 기간 중 집주인이 바뀌거나, 집을 담보로 거액의 대출(근저당)을 받았을 수 있습니다. 만약 새로운 근저당이 설정되면 내 보증금은 후순위로 밀려나, 최악의 경우 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있습니다.

• 무엇을 확인해야 할까?
  • [갑구]: 소유권에 관한 사항. 계약 당시의 집주인과 동일한지 확인합니다.
  • [을구]: 소유권 이외의 권리. 새로운 근저당권설정, 가압류 등 내 보증금 순위를 위협하는 권리가 없는지 확인합니다. ‘을구’가 깨끗하다면 가장 안전합니다.

5. 잊으면 끝! 전세보증보험 갱신은 필수

HUG(주택도시보증공사)나 HF(한국주택금융공사)의 전세보증금반환보증에 가입했다면, 이는 절대 자동으로 연장되지 않습니다. 계약 갱신 후 반드시 보험도 갱신해야 합니다.

• 어떻게? 갱신 계약서(보증금 증액 시 증액 계약서)를 지참하여 가입한 보증기관(은행 창구, HUG 지사, 모바일 앱 등)을 통해 변경 신고를 해야 합니다.
• 왜? 이 절차를 놓치면 정작 필요할 때 보증 효력을 받지 못하는, 즉 비싼 보험료만 내고 아무런 보호도 받지 못하는 최악의 상황이 발생할 수 있습니다.

6. 갱신 계약서, 언제 쓰고 어떻게 써야 할까?

• 묵시적 갱신: 법적으로는 계약서를 다시 쓰지 않아도 되지만, 분쟁 방지를 위해 “기존 계약과 동일 조건으로 2년 연장함”이라는 문구를 담은 확인서나 특약을 주고받는 것이 안전합니다.
• 보증금 변동 시 (합의 갱신): 반드시 갱신 계약서를 작성해야 합니다. 특히 보증금이 증액되었다면, 새 계약서에 확정일자를 받아야만 증액된 금액에 대해서도 우선변제권이 생겨 법적으로 완벽하게 보호받습니다.

내게 유리한 갱신 계약서 특약 예시

아래 특약들을 활용해 여러분의 권리를 문서로 남겨두세요.

1. 본 계약은 OOOO년 OO월 OO일 체결된 임대차 계약의 갱신 계약이며, 기존 계약의 모든 조건과 임차인의 대항력 및 우선변제권은 그대로 유지된다. 2. (계약갱신청구권 사용 시) 본 갱신은 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 임차인의 계약갱신요구권 행사에 의한 것임을 명시한다. 3. (보증금 증액 시) 증액 보증금 OOO원은 잔금일인 OOOO년 OO월 OO일에 지급하며, 임대인은 지급과 동시에 영수증을 교부한다.

당신의 권리 위에 잠들지 마십시오

전세 계약 갱신은 더 이상 임대인의 처분을 기다리는 과정이 아닙니다. 법이 보장하는 임차인의 소중한 권리이자, 나의 자산을 지키는 주체적인 행동입니다.

‘아는 것이 힘’ 이라는 말을 기억하세요. 계약 만료 2~6개월 전부터 미리 준비하고, 자신의 권리를 당당히 주장하며, 확인해야 할 서류를 꼼꼼히 챙긴다면, 여러분의 소중한 보금자리와 전세 보증금을 그 누구보다 안전하게 지켜낼 수 있을 것입니다.