전세 계약을 앞두고 계신가요? 최근 급증하는 전세사기로 인해 많은 분들이 불안해하고 계십니다. 2025년 현재 이미 2만 7천명이 넘는 피해자가 발생했으며, 특히 사회 초년생인 20-30대가 전체 피해의 75%를 차지하고 있습니다. 이 글에서는 전세사기의 주요 유형과 실제 사례, 그리고 예방법을 상세히 알아보겠습니다.
전세사기 최신 통계와 동향
피해자 현황
2025년 2월 기준, 전국적으로 집계된 전세사기 피해자 수는 2만 7372명에 달합니다. 지역별로는 서울(7399명), 경기도(5902명), 인천(3189명) 순으로 수도권에 피해가 집중되어 있습니다.
연령별 분포
가장 충격적인 통계는 연령별 분포입니다:
- 30대: 1만 3350명 (48.8%)
- 20대: 7082명 (25.9%)
- 40대: 3873명 (14.1%)
즉, 사회 초년생과 청년층(20-30대)이 전체 피해의 75% 이상을 차지하고 있습니다. 이는 주택 시장 정보에 취약하고, 자금력이 부족한 청년층이 주요 타깃이 되고 있음을 보여줍니다.
주택 유형별 피해
국토연구원 자료에 따르면, 전세사기는 다음 주택 유형에서 주로 발생합니다:
- 다세대주택: 30.5%
- 오피스텔: 20.9%
- 다가구주택: 17.9%
이는 아파트보다 비아파트 주택에서 전세사기 위험이 더 높다는 것을 의미합니다. 특히 보증금 부담이 상대적으로 적은 다세대주택을 선호하는 청년들이 주요 피해자가 되고 있습니다.
깡통전세: 부풀려진 보증금의 함정
깡통전세란?
깡통전세는 실제 매매가보다 전세 보증금을 높게 책정해 차액을 가로채는 사기 수법입니다. 특히 시세 정보가 불투명한 신축 빌라에서 자주 발생합니다.
실제 사례
한 임대사업자는 이른바 ‘막장 갭투자’ 방식으로 115명의 세입자에게 약 50억 원의 피해를 입혔습니다. 이 사기꾼은 부동산 가격이 예상대로 오르지 않자 월 2천만 원의 이자를 감당하지 못하고 보증금을 반환하지 못한 채 잠적했습니다.
예방 방법
- 주변 시세 철저히 조사: 인터넷 부동산 포털, 실거래가 공개 시스템 확인
- 등기부등본 열람: 소유권, 저당권 설정 여부, 채무 상황 확인
- 매매가와 전세가 비율 계산: 전세가율이 80% 이상이면 주의 필요
- 전세보증금반환보증 가입: HUG 보증상품으로 보증금 보호
💡 실전 팁: 지인에게 부동산 계약을 한다고 말하고 주소를 알려주세요. 사기꾼들은 빠른 계약을 종용하지만, 신중하게 검토할 시간을 반드시 가져야 합니다.
이중계약: 두 개의 다른 계약서
이중계약이란?
이중계약은 하나의 주택에 대해 서로 다른 내용의 계약서를 작성하는 사기 수법입니다. 주로 공인중개사가 집주인에게는 월세 계약이라고 속이고, 세입자와는 전세 계약을 맺는 방식으로 이루어집니다.
실제 사례
경기도 고양시에서 한 공인중개사는 세입자로부터 받은 보증금 중 일부를 집주인에게 월세로 지급하다가, 나머지 차액을 가로채는 수법으로 약 30억 원의 사기를 저질렀습니다. 이른바 ‘집이야기’ 사건으로 알려진 이 사례에서는 공인중개사가 다주택 소유자에게 위탁계약을 통해 관리를 편하게 해주겠다고 속인 후, 광범위한 대리권을 위임받아 사기를 저질렀습니다.
예방 방법
- 계약 당사자 본인 확인: 신분증과 등기부등본 대조
- 집주인과 직접 만나기: 가능한 집주인과 직접 대면하여 계약
- 확정일자 즉시 받기: 계약 후 즉시 확정일자를 받아 권리 보호
- 임대인 본인 통장으로 입금: 중개사 통장이 아닌 임대인 명의 통장으로 보증금 입금
⚠️ 주의사항: 중개사가 “집주인이 바빠서 못 온다”며 대리인을 내세우는 경우 특히 주의하세요. 위임장과 인감증명서를 반드시 확인하고, 가능하면 화상통화라도 요청하세요.
무자본 갭투자: 폭탄 돌리기 수법
무자본 갭투자란?
무자본 갭투자는 전세 보증금으로 주택을 매입한 후, 새로운 세입자의 전세금으로 이전 세입자의 보증금을 돌려주는 일종의 ‘돌려막기’ 수법입니다. 부동산 가격 상승기에는 지속될 수 있지만, 시장이 침체되면 보증금 반환이 불가능해집니다.
실제 사례
‘빌라왕’으로 불리던 사기꾼은 무자본 갭투자 방식으로 1139채의 빌라를 확보하며 170억 원의 피해를 입혔습니다. 또한 최근에는 아파트 120여 채 규모로 조직적인 전세 사기를 벌인 임대사업자가 검거되었으며, 피해액은 100억 원에 달했습니다.
예방 방법
- 다주택 소유자 경계: 다수의 주택을 소유한 임대인 주의
- 등기부등본으로 부채 확인: 다수의 저당권이 설정되어 있다면 위험 신호
- 매매가와 전세금 비율 확인: 80% 이상이면 주의
- 주택 거래 이력 조사: 최근 몇 년간 빈번한 소유권 변동은 위험 신호
🔍 확인 도구: 국토교통부의 ‘실거래가 공개시스템’과 ‘부동산 거래관리시스템’을 활용해 거래 이력을 확인하세요.
신탁부동산 사기: 권한 없는 계약
신탁부동산 사기란?
신탁부동산 사기는 부동산 소유자가 이미 신탁회사에 부동산을 맡겼음에도 이를 숨기고 임대차 권한이 있는 것처럼 속여 전세계약을 맺는 수법입니다.
실제 사례
2023년 초, 한 집주인은 부동산을 신탁회사에 맡긴 후에도 자신에게 임대차 권한이 있는 것처럼 속여 47명의 피해자로부터 약 38억 원의 보증금을 가로챘습니다. 신탁된 부동산은 소유권과 관리권이 신탁회사로 이전되어 원 소유자가 임대차 계약을 체결할 권한이 없음에도 불구하고 이를 악용한 사례입니다.
예방 방법
- 등기부등본 상세 확인: 신탁 관련 내용이 등기부등본에 기재됨
- 신탁원부 열람: 신탁된 부동산의 경우 신탁원부 확인 필수
- 신탁회사에 직접 문의: 계약 가능 여부를 신탁회사에 직접 확인
- 계약서 당사자 확인: 신탁된 경우 계약서에 신탁회사가 당사자로 명시되어야 함
📝 체크포인트: 등기부등본 갑구에 “신탁”이라는 단어가 있는지 확인하세요. 있다면 반드시 신탁회사와의 계약인지 확인해야 합니다.
공인중개사 가담 사기: 신뢰의 배신
공인중개사 가담 사기란?
공인중개사가 전문성과 신뢰를 악용하여 사기에 직접 가담하는 유형입니다. 전세금을 부풀리거나, 선순위 보증금 정보를 조작하거나, 심지어 가짜 집주인을 내세우는 방법을 사용합니다.
실제 사례
한 공인중개사는 353억 원 규모의 전세사기를 주도했습니다. 가짜 집주인을 내세워 세입자들과 계약을 체결한 후, 그 전세보증금으로 주택 매매대금을 치르고 명의를 변경했습니다. 계약 종료 전에는 집주인이 파산했다고 속이며 보증금 반환 의무를 HUG에 떠넘기는 수법을 사용했습니다.
경찰청 통계에 따르면, 전세사기 피의자 중 공인중개사와 중개보조원이 2081명으로 전체의 25%를 차지합니다.
예방 방법
- 중개사 자격 확인: ‘모바일 공인중개사 자격증명’ 서비스로 자격 확인
- 중개업소 정보 확인: 중개사무소 등록 여부와 과거 이력 조회
- 계약서 직접 작성: 가능한 계약서는 직접 작성하고 내용 꼼꼼히 검토
- 별도 법률 상담: 필요시 공인중개사와 별개로 법률 전문가 상담
🔖 인증 확인: 국토교통부의 ‘부동산 중개업소 조회’ 서비스를 통해 중개사무소의 정상 등록 여부를 확인하세요.
전세대출 사기: 허위 대출 수법
전세대출 사기란?
임대인과 임차인이 결탁하여 실제로는 전세계약이 없음에도 허위로 전세자금 대출을 받아 가로채는 수법입니다. 계약서와 확정일자만으로 은행에서 쉽게 대출을 해준다는 점을 악용합니다.
실제 사례
한 사례에서는 세입자가 전세대출을 받은 직후 다른 주택으로 전출신고를 하고, 집주인은 세입자가 없는 것처럼 속이고 해당 주택을 담보로 주택담보대출까지 받았습니다. 이들은 집값이 오르면 차익을 남기고, 오르지 않으면 경매에 넘겨 수십억 원을 가로챘습니다.
예방 방법 (금융기관용)
- 실제 거주 확인: 대출 실행 전 주택 방문으로 실거주 여부 확인
- 입주 계획 검증: 세입자의 구체적인 입주 계획 확인
- 대출 조건 강화: 실거주 증명 절차 강화
- 주기적 확인: 대출 이후에도 실거주 여부 정기 점검
💰 일반인 대처법: 전세대출 사기에 연루되면 신용도 하락과 법적 책임을 질 수 있습니다. 어떤 경우에도 허위 계약서 작성에 동의하지 마세요.
전세사기 예방 체크리스트
계약 전 필수 확인사항
- 등기부등본 확인
- 소유권 현황 확인
- 저당권, 가압류, 압류 확인
- 신탁 여부 확인
- 소유권 이전 시기 확인
- 실소유자 확인
- 등기부등본상 소유자와 계약 상대방 일치 여부
- 대리인 계약 시 위임장과 인감증명서 확인
- 가능하면 집주인과 직접 대면
- 시세 확인
- 주변 동일 조건 물건의 전세가 확인
- 매매가와 전세가 비율 확인 (80% 이상 주의)
- 시세보다 현저히 낮은 조건은 의심
- 중개사 자격 확인
- 공인중개사 자격증 확인
- 중개사무소 등록증 확인
- 과거 민원이나 징계 이력 확인
계약 과정 체크포인트
- 계약서 꼼꼼히 검토: 특약사항, 특이사항 주의 깊게 확인
- 보증금 안전 확보: 전세보증금반환보증 가입
- 확정일자 즉시 받기: 계약 후 즉시 확정일자 받아 권리 보호
- 임대인 본인 통장으로 입금: 중개사나 제3자 통장으로 입금 금지
계약 후 확인사항
- 전입신고 즉시 하기: 계약 후 즉시 전입신고로 대항력 확보
- 보증보험 가입 확인: 보증보험 가입 증서 수령 확인
- 등기부등본 재확인: 계약 후 변동사항 없는지 재확인
- 이사 전 집 상태 확인: 집의 하자 여부 확인 및 기록
최신 법률 변화와 지원제도
전세사기 특별법 개정 (2024년 8월)
2024년 8월 개정된 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’의 주요 내용:
- 피해 인정 보증금 상향
- 기존: 3억원 → 개정: 5억원으로 상향
- 공공임대주택 지원 강화
- LH가 피해 주택 매입 후 10년간 공공임대주택으로 제공
- 추가 10년 연장 가능으로 최대 20년 거주 보장
- 피해자 선택권 확대
- 경매 차익 수령 후 퇴거 또는
- LH 계약 민간 주택 거주 선택 가능
사기범죄 양형 기준 강화
2024년 8월 대법원 양형위원회의 ‘사기범죄 양형 기준 수정안’ 주요 내용:
- 형량 상향: 최대 15년 → 무기징역까지 가능
- 조직적 사기 가중처벌: 조직적 전세사기 특별 가중처벌
- 피해 규모별 차등: 피해 금액에 따른 처벌 기준 세분화
정부 지원제도
- HUG 전세보증금반환보증
- 보증금 반환 불가 시 HUG가 대신 보증금 지급
- 보증료: 보증금의 약 0.2~0.4% 수준
- 안심전세 App 서비스
- 공인중개사 정보 조회
- 보증료 계산기
- 전세사기 예방 체크리스트
- 무료 1:1 법률 상담
- 전세사기 피해자 지원
- 긴급 주거지원
- 저리 융자 지원
- 법률 상담 지원
전문가가 알려주는 안전한 계약 팁
부동산 전문가 조언
부동산 전문가들은 다음과 같은 팁을 공유합니다:
- 서두르지 말 것
- “당장 계약해야 한다”는 압박은 의심할 것
- 최소 하루 이상의 검토 시간 확보
- 계약금 신중하게
- 계약금은 최소화하고 (보증금의 5% 이내)
- 계약금 지급 전 모든 서류 확인 완료
- 전문가 동행
- 가능하면 부동산이나 법률에 밝은 지인 동행
- 필요시 별도 법률 상담 받기
- 디지털 도구 활용
- 안심전세 App
- 국토교통부 실거래가 조회 시스템
- 등기부등본 열람 서비스
법률 전문가 조언
변호사들이 제안하는 핵심 안전 수칙:
- 문서화가 핵심
- 모든 약속과 조건은 계약서에 명시
- 구두 약속은 인정받기 어려움
- 법적 보호장치 활용
- 전세권 설정 권리 확보
- 확정일자 즉시 받기
- 보증보험 반드시 가입
- 이상 징후 파악
- 시세보다 훨씬 저렴한 조건
- 서류 제공을 꺼리는 태도
- 빠른 결정을 종용하는 행동
- 기록 습관화
- 모든 대화와 조건 기록
- 주요 설명이나 약속은 녹음 (상대방 동의 필요)
- 보증금 입금 증빙 철저히 보관
마치며: 안전한 전세 계약을 위한 핵심 원칙
전세사기는 점점 지능화, 조직화되고 있어 개인의 주의만으로는 완벽한 예방이 어렵습니다. 그러나 다음 핵심 원칙을 지킨다면 피해 위험을 크게 줄일 수 있습니다:
- 시간을 투자하라: 철저한 사전 조사에 충분한 시간을 투자하세요.
- 공식 보증제도 활용: HUG 전세보증금반환보증 등 공식 보증제도를 반드시 활용하세요.
- 의심스러운 조건 경계: 시세보다 낮은 가격, 서두르는 태도 등 의심스러운 상황은 경계하세요.
- 디지털 도구 활용: 안심전세 App 등 정부에서 제공하는 디지털 도구를 활용하세요.
- 전문가 조언 구하기: 확신이 없다면 법률 전문가나 신뢰할 수 있는 공인중개사의 조언을 구하세요.
‘싼 게 비지 않다’는 말처럼, 안전한 주거 계약을 위해 시간과 노력을 아끼지 마세요. 편의나 저렴함에 현혹되지 말고, 철저한 검증과 법적 보호장치를 활용하는 것이 현명한 선택입니다.
💡 기억하세요: 어떤 계약에서든 ‘너무 좋은 조건’은 의심해 볼 필요가 있습니다. 전세사기의 첫 번째 적신호는 ‘시세보다 현저히 낮은 가격’입니다.
이 글이 여러분의 안전한 주거 계약에 도움이 되기를 바랍니다. 추가 질문이나 조언이 필요하시면 언제든지 댓글로 남겨주세요!