월세 계약, 설레는 마음도 잠시, 월세 복비 계산 때문에 막막해지시나요? “공인중개사가 알려주는 대로 내면 되겠지”라고 생각하기 쉽지만, 내가 내는 돈이 어떤 기준으로 어떻게 계산되는지 정확히 아는 것은 현명한 소비자의 기본 권리입니다.
특히 월세 중개보수는 ‘환산보증금’이라는 개념 때문에 전세보다 복잡하게 느껴질 수 있습니다. 하지만 걱정 마세요. 2025년 최신 기준에 맞춰 월세 복비 계산의 모든 것을, 누구나 쉽게 이해하고 바로 적용할 수 있도록 완벽하게 알려드리겠습니다. 이 글 하나면 당신도 복비 전문가가 될 수 있습니다.
월세 복비 계산, 핵심 요약 (이것만 봐도 OK!)
시간이 없는 분들을 위해 가장 중요한 내용부터 요약했습니다. 아래 표만 이해해도 과다한 복비 지출을 막을 수 있습니다.
| 구분 | 핵심 내용 |
|---|---|
| 계산 순서 | 1. 환산보증금 계산 → 2. 상한요율 적용 → 3. 한도액 비교 |
| 환산보증금 계산 | 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100) |
| 예외 규칙 | 위 공식으로 계산한 환산보증금이 5천만 원 미만이면, 보증금 + (월세 × 70)으로 다시 계산합니다. |
| 최종 중개보수 | 계산된 환산보증금 × 상한요율 (단, 계산된 금액이 한도액보다 크면 한도액을 적용) |
| 부가세 (VAT) | 최종 중개보수에 10%가 별도로 부과될 수 있습니다. (간이과세자는 4%) |
1. 중개보수(복비), 꼭 내야 하나요?
네, 그렇습니다. 부동산 중개보수는 공인중개사가 임대인과 임차인 사이에서 계약이 안전하고 원활하게 체결되도록 법률적, 행정적 서비스를 제공한 것에 대한 정당한 법정 수수료입니다. 흔히 ‘복비’ 또는 ‘중개수수료’라고 부릅니다.
Key Point: 중개보수는 공인중개사가 임의로 정하는 금액이 아닙니다. 국토교통부와 각 시·도 조례가 정한 ‘상한요율’, 즉 받을 수 있는 최대 한도를 절대 넘을 수 없습니다. 따라서 이 기준을 아는 것이 불필요한 지출을 막는 첫걸음입니다.
2. 월세 복비 계산의 핵심 ‘환산보증금’ 파헤치기
전세는 보증금 자체가 거래금액이 되어 계산이 간단합니다. 하지만 월세는 보증금과 월차임이 섞여 있어, 중개보수 계산을 위한 통일된 기준 금액이 필요합니다. 이것이 바로 환산보증금입니다.
STEP 1: 일반 환산보증금 계산 공식
가장 기본이 되는 공식입니다. 월세에 100을 곱하여 보증금의 가치로 환산한 뒤, 실제 보증금과 더해줍니다.
- 공식: 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
- 사례: 보증금 5,000만 원, 월세 80만 원인 아파트
- 5,000만 원 + (80만 원 × 100) = 5,000만 원 + 8,000만 원 = 1억 3,000만 원
- 이 계약의 중개보수 계산 기준 금액(거래금액)은 1억 3,000만 원이 됩니다.
STEP 2: ⚠️ 절대 놓치면 안 되는 예외 규칙
가장 많은 실수가 발생하는 구간입니다! 위 공식으로 계산한 환산보증금이 5,000만 원 미만으로 나온다면, 임차인의 부담을 줄여주기 위한 특별 규칙이 적용됩니다. 월세에 곱하는 숫자가 100이 아닌 70으로 바뀝니다.
- 예외 공식: 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 70)
- 사례: 보증금 1,000만 원, 월세 30만 원인 빌라
- 1차 계산 (오류): 1,000만 원 + (30만 원 × 100) = 4,000만 원
- 결과가 5,000만 원 미만이므로, 예외 규칙을 적용해야 합니다.
- 최종 계산 (정확): 1,000만 원 + (30만 원 × 70) = 1,000만 원 + 2,100만 원 = 3,100만 원
- 따라서 실제 중개보수 계산 기준 금액은 3,100만 원입니다.
3. 부동산 종류별 중개보수 요율표 (2025년 서울시 기준)
환산보증금을 정확히 구했다면, 이제 계약한 부동산의 종류에 맞는 요율을 곱할 차례입니다. 주택(아파트, 빌라 등)과 주거용 오피스텔의 요율이 다르므로 반드시 구분해야 합니다.
전문가 Tip: 아래 표는 서울시 기준이며 대부분 지역이 동일하지만, 계약 전 거주 지역의 시·도 조례를 검색하여 한 번 더 확인하는 것이 가장 정확합니다.
(1) 주택 (아파트, 다세대, 단독주택 등) 임대차
| 거래금액 (환산보증금) | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.5% | 20만 원 |
| 5천만 원 이상 ~ 1억 원 미만 | 0.4% | 30만 원 |
| 1억 원 이상 ~ 6억 원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억 원 이상 ~ 12억 원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억 원 이상 ~ 15억 원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억 원 이상 | 0.6% | 없음 |
- 한도액이란? 환산보증금 × 상한요율로 계산한 금액이 한도액을 초과할 경우, 한도액까지만 청구할 수 있다는 의미입니다. 일종의 ‘최대 금액 보호 장치’입니다.
(2) 주거용 오피스텔 (전용면적 85㎡ 이하)
오피스텔은 주택보다 요율 구조가 훨씬 단순합니다. 단, 아래 조건을 모두 충족하는 주거용 오피스텔에만 해당합니다.
- 적용 조건:
- 전용면적 85㎡ 이하
- 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설 구비
- 상한요율: 거래금액과 무관하게 0.4% 단일 요율 (한도액 없음)
위 조건에 해당하지 않는 오피스텔이나 상가, 토지는 ‘주택 외 부동산’으로 분류되어 최대 0.9% 범위 내에서 공인중개사와 임차인이 서로 협의하여 결정합니다.
4. 사례별 월세 복비 직접 계산해보기
이론을 익혔으니 실제 사례를 통해 직접 계산해 봅시다.
CASE 1: 보증금 2,000만 원 / 월세 70만 원 아파트 계약
- 환산보증금 계산: 2,000만 원 + (70만 원 × 100) = 9,000만 원
- 요율 적용: ‘5천만 원 이상 ~ 1억 원 미만’ 구간이므로 상한요율은 0.4%, 한도액은 30만 원입니다.
- 1차 복비 계산: 9,000만 원 × 0.4% = 360,000원
- 한도액 비교: 계산액(36만 원)이 한도액(30만 원)을 초과하므로, 최종 중개보수는 30만 원이 됩니다.
- 최종 납부액 (VAT 10% 포함): 300,000원 × 1.1 = 330,000원
CASE 2: 보증금 500만 원 / 월세 40만 원 빌라 계약 (예외 규칙 적용)
- 환산보증금 1차 확인: 500만 원 + (40만 원 × 100) = 4,500만 원 → 5천만 원 미만이므로 예외 규칙 적용!
- 환산보증금 최종 계산: 500만 원 + (40만 원 × 70) = 3,300만 원
- 요율 적용: ‘5천만 원 미만’ 구간이므로 상한요율은 0.5%, 한도액은 20만 원입니다.
- 1차 복비 계산: 3,300만 원 × 0.5% = 165,000원
- 한도액 비교: 계산액(16.5만 원)이 한도액(20만 원)보다 낮으므로, 최종 중개보수는 16만 5천원입니다.
- 최종 납부액 (VAT 10% 포함): 165,000원 × 1.1 = 181,500원
CASE 3: 보증금 3,000만 원 / 월세 100만 원 주거용 오피스텔 계약
- 환산보증금 계산: 3,000만 원 + (100만 원 × 100) = 1억 3,000만 원
- 요율 적용: 주거용 오피스텔(85㎡ 이하)은 금액과 상관없이 0.4% 단일 요율을 적용합니다.
- 최종 복비 계산: 1억 3,000만 원 × 0.4% = 520,000원 (한도액 없음)
- 최종 납부액 (VAT 10% 포함): 520,000원 × 1.1 = 572,000원
아는 것이 힘, 똑똑한 세입자를 위한 최종 조언
월세 복비 계산, 이제 완벽히 이해하셨나요? 복잡해 보였지만 ‘환산보증금 계산 → 요율표 확인’ 이라는 두 단계만 기억하면 누구나 정확한 금액을 알 수 있습니다.
마지막으로 가장 중요한 점을 기억하세요.
법에서 정한 요율은 상한선(Upper Limit)일 뿐, 반드시 그 요율을 모두 지불해야 하는 것은 아닙니다.
계약 과정에서 공인중개사의 서비스에 만족했다면 정해진 요율을 지불하는 것이 좋지만, 합리적인 근거가 있다면 계약 체결 전에 중개보수에 대해 미리 협의하여 조정하는 것도 현명한 방법입니다. 이 글이 여러분의 소중한 보금자리를 구하는 과정에 든든한 가이드가 되기를 바랍니다